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网上司法拍卖可买到七折房子,但是这五个问题必须要注意

来源:lybstfsl  发表时间:2020/4/2 14:07:23  点击次数:【754】

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2016年5月,最高人民法院发布《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》后,人民法院通过网上拍卖被执行房产成为一种通告的执行手段,通过网上司法拍卖购买房产成为不少人的一种选择。通过这一方式买房,具有巨大的方便和优势,首先是价格上的优势,可以买到市场价7-9折的房子;二是产权有保证,且通过强制过户;三是税费有优势,目前司法网络拍卖实行零佣金制度,还可省掉几万到几十万不等的中介费和佣金成本;四是稀缺户型,很多司法拍卖房子位于城区中心地段,区位良好。目前,最高人民法院公布的入选司法拍卖网络有7大平台:人民诉讼资产网、中国拍卖协会网、公拍网、北京产权交易所、融e购、淘宝网、京东网。公示期的时间去甄别,去准备。



目前,网上司法拍卖房产,是一个很好的渠道,给我们购房带来极大方便,有时也真的能买到很便宜的房子。但是,有以下五方面的潜在风险和问题需要注意,否则,便宜买来的房屋也会给你带来不少麻烦和苦恼。

一、购房资格问题要搞清

目前,北京、上海、广州等地都存在限购问题。家庭或个人应当符合限购政策(含商办类)要求,否则由其自行承担房产不能过户等相应法律后果。根据规定,标的物过户登记手续由买受人自行办理。因此,参与拍卖前应到相关部门详细咨询限购、过户(包括经济适用房、两限房、保障住房、商办类房产)等相关政策。因为在拍卖公告中都会明确规定,过户风险自行承担,参加的竞买人视为对本标的现状的认可,责任自负。否则,在拍卖成功后办理手续时,如果无法办理就出现买受人悔拍问题,要承担保证金不予退还,也不得参加其他竞买的法律责任。

二、房屋是否有人住或已出租,需要强制搬迁和维持原出租合同问题

虽然原则上要求司法拍卖前先腾空房屋,但是实践中也存在被执行人仍住在拟拍卖房屋内,或房屋已出租的情况。在拍卖前,应要求法院组织一次现场看看是否腾空、被执行人态度是否恶劣等。如果对方不搬走,法院是可以强制腾空的,但这会拖上一段时间。如果对方为泄愤破坏了房子,虽然其要负全责,但要获得赔偿又要费时间和精力,如果遇到过户后,被执行人来闹事,你虽然可以报警,让警察来赶走,但也影响心情。如果被执行人名下只有这一套房产,法院强制执行搬迁时还得给他租一个房子,有的可能还等一年半载的,甚至几年。如果房子现在租给别人,承租人在里面住着,那么根据“买卖不破租赁的”法律原则,出租合同仍有效,在租期内不能赶走承租人,如果租期是还有几年或十几看,你也干等着,如果被执行人已收走了后几年、十几年的租金,你也没办法,只能损失后面的租金。如果参加司法拍卖,第一步就是要实地考察,通过实地看房,搞清这个司法拍卖的房子当前是什么居住情况,否有人居住,租约多久,租金多少,如果房主还住在里面,或已出租,那可就要小心。否则,花大价钱买的房子,结果只领到了一张房产证。

三、是否能贷款,贷款程序与法院发放协助执行通知书的程序衔接问题

在参与拍卖前,应咨询法院弄清能不能贷款购买,就是说可以用银行贷款来支付尾款,因为贷款需要一个时间,而且多数银行是抵押后才能放款,而抵押需要先把房子过户到你名下才能办理。法院又要求必须缴清房款才发放办理过户的协助执行通知书,因此,这里有一个矛盾的环节。否则,保证金也交了,拍卖也成功了,到时因无法及时缴房款而造成违约,可能会保证金没了,还要承担其他责任。因此,如果参加网上司法拍卖,最好能筹集到全款资金,把法院的手续办完后,再向银行申请抵押贷款,把之前筹集资金欠的债还了,再来慢慢来还月供。

四、需要缴纳多少税费,要搞清取得拍卖房产所需要的全部成本

根据规定,房产拍卖所涉及的一切税、费均由买受人承担,在司法拍卖的竞买公告中一般都会写明,如果没有注明的话,则要咨询清楚,这个是属于法院必须告知的事项。不要小看税费,有的房屋税费高达成交额的40%。就有一个案子买家没问清楚税费,事后悔拍,被强制补交差价300万元。一是要了解该房屋上要缴纳的税。要了解该房屋办证时间、以及属于被执行人的第几套房等信息,这关系到要缴纳的契税等税率和额度。二是该房屋的水电,物管卫生等等费用。包括物业交接前,拍卖房产所产生的物业欠费、水电气欠费、供暖欠费,包括补办水卡、电卡等费用,有的房子多年没交过物管费,也是一笔不小的费用。因为拍卖公告中明确“所有费用由卖家承担。三是有的房产还涉及土地出让费、土地使用费等有没有结清费用。在房地产拍卖竞拍流程中,要实地看房,了解物业情况、欠费、税等,看是是否欠物业费等等,从而对购房者的决策产生帮助。

五、能否落户,以及该房屋下户口情况等问题

目前没有相关法律规定可以强制迁出户口,因此你可能买了房却不能拥有房产所在地的户籍,如果买学区房的应尤其注意。当然,各地政策不同,有的城市可以在一套房内挂多个户,但是想买学区房的,要搞清楚该房产证下有户口还能否有学区指标、户口是否迁出等情况。另外,是否有第三人主张所有权,是否有其他纠纷,前业主的相关信息等,也是购房者需要了解的事宜。


中拓拍卖(河南)有限公司成立于2005年8月,注册资金500万元,法人代表总经理:刘京武。拍卖经营许可证号:4101771100002005,营业执照号:91410300779414222A。中国拍卖行业协会AA级企业、河南省公物拍卖企业、河南省两届先进拍卖企业、河南省拍卖行业协会副秘书长单位。经营范围:有形资产、无形资产拍卖业务;招标代理服务;会议及展览服务。主营业务涉及:房地产、股权、物资设备、机动车、资产权益、艺术品拍卖;工程招标代理、政府采购代理;会议及展览服务等领域。

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